Документация, необходимая при строительстве многоквартирных домов

Техническая документация МКД: что в неё входит?

Многие управляющие организации (УО) часто интересует вопрос: какие документы должны входить в состав технической документации для многоквартирного дома (МКД) и быть обязательными для хранения? Некоторые организации выражают свою неудовлетворенность этим вопросом, утверждая, что законодательство дает нечеткий перечень документов. Но на самом деле, это не совсем верно. В законодательстве достаточно ясно описывается, какие документы должны входить в состав технической документации, как их следует хранить и обновлять.

Перечень документов

Список документов, которые входят в состав техдокументации МКД, указан в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006г. В этом перечне содержатся следующие документы, которые имеют полную информацию об общем имуществе:

• учетные данные о доме;
• документация, связанная с учетом потребления ресурсов;
• документы, отражающие результаты выполненных работ, сметы и списки работ;
• записи о проведении осмотров и проверок состояния;
• акты проверок и паспорта готовности к отопительному сезону;
• инструкция по эксплуатации многоквартирного дома;
• кадастровый план земельного участка, на котором расположен дом;
• выписка из Росреестра с информацией о зарегистрированных правах на дом и земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• документы, подтверждающие наличие сервитутов или других обременений на доме или земельном участке;
• проектная документация, включая чертежи, планы и технические характеристики дома;
• списки собственников, нанимателей и арендаторов;
• договоры, регулирующие использование общего имущества МКД;
• принятые решения и протоколы собраний собственников дома;
• прочая документация, не включенная в вышеперечисленные категории.

Необходимые документы могут быть предоставлены застройщиком, предыдущей управляющей организации или собственниками. В некоторых случаях УО может не иметь таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, если они были утеряны по каким-либо причинам. Это особенно относится к старым домам, построенным несколько десятков лет назад и более.

В некоторых МКД могут отсутствовать документы, такие как договоры об использовании общего имущества и документы о действии сервитута или другого обременения. Они могут быть в наличие только в тех МКД, где собственники сдают общее имущество в аренду или согласились на установление сервитута.

Сервитут – это право ограниченного пользования недвижимым имуществом, принадлежащим другому лицу. Он может быть установлен, например, для прокладки коммуникаций или разрешения прохода через свой участок инженерных сетей или дорог, которыми будут пользоваться собственники другой недвижимости.

Наоборот, градостроительный план земельного участка является необходимым документом для новостроек. Когда в вашем городе принимается градостроительный план, его наличие становится обязательным в техдокументации для МКД, построенных после его принятия.

Некоторые из упомянутых документов хранятся в неизменном виде, в то время как другие обновляются. Это относится к информации о собственниках и арендаторах помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество на основании договоров, включая ведение списков. Данные требования определены Стандартами управления МКД, утвержденными постановлением Правительства РФ № 416. Следовательно, списки собственников, арендаторов и нанимателей должны регулярно обновляться, так как состав этих лиц может изменяться.

Для обновления технического паспорта многоквартирного дома требуется проводить инвентаризацию и переоценку раз в 5 лет. Если, например, после перепланировки изменилась площадь квартиры, то изменения вносятся сначала в технический паспорт квартиры, а затем в общий технический паспорт дома.

Кроме того, обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся данные о владельцах жилых и нежилых помещений.

Иные документы

Один из наиболее загадочных пунктов в списке технической документации - это "иные документы". Этот пункт позволяет включать в список любые документы, которые имеют отношение к управлению МКД. Решение о включении определенного документа в состав технической документации может быть принято простым большинством голосов на общем собрании собственников жилья. Таким образом, данный пункт в перечне технической документации оставляет возможность для гибкости и включения необходимых документов, которые могут быть важными для управления многоквартирным домом.

Дополнительным документом, который может быть включен в состав технической документации, является, к примеру, договор с подрядчиком или внутренний документ УО, такой как табель зарплат или штатное расписание. Важно отметить, что для включения такого документа в ТД необходимо принять соответствующее решение на общем собрании собственников жилья и согласовать его с управляющей организацией. Обратившись к такой процедуре, собственники будут иметь право ознакомиться с данным документом.

Управляющая организация имеет возможность предусмотреть такой сценарий еще на этапе заключения договора управления. Это можно сделать, внеся в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками жилья. В таком случае, собственники не смогут расширять данный перечень документов.

Приём-передача техдокументации

Очень важно ответственно подходить к вопросу о полноте и своевременном обновлении технической документации. Если МКД передается в управление другой управляющей организации, ТСЖ или собственникам, все технические документы должны быть переданы полностью в течение 30 дней. Если какие-либо документы отсутствуют или утрачены, они должны быть восстановлены.

При передаче технической документации новая управляющая организация проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи. Если возникают проблемы, новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требуется восстановление или обновление документов. В таком случае, прежняя управляющая организация обязана восстановить или обновить документы в течение 3 месяцев, а затем передать их новой управляющей организации по отдельному акту приёма-передачи.

Старая управляющая организация обязана передать техническую документацию несмотря на возможные причины её отсутствия, в соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Даже если по истечении 3 месяцев документы не были переданы новой УО, можно обратиться в суд, ГЖИ или прокуратуру. Это важная мера, которая позволяет обеспечить полноценное управление домом. Кроме того, это позволяет избежать затрат на восстановление технической документации и возможных штрафов при передаче МКД другой УО.